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境外如何投资中国房产《最佳的海外购房投资模式是什么?》

时间:2021-07-20 16:35:21

作者GZH: 海外拼房网

最佳的海外购房投资模式是什么?

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招商银行和贝恩公司的《2017年私人财富报告》显示,截至2017年,中国可投资产出超过1000万的高净值个人有187万,十年间增长了十倍以上。个人总投资规模达到188万亿人民币,2006年以来年均增长20%。目前,我国高净值个人海外资产达到60万亿元,相当于海外资产的三分之一,年均增速与个人资产增速基本同步,年均增长10万亿元。

从中国人在海外买房的原因来看,48%是因为海外移民,可见海外购房者与海外移民的密切关系。30%的人以投资为主要目的,主要寻求分散风险、保值增值、增加财产隐私、合理避税。大约17%是因为他们孩子的海外教育。剩下的10%是老人,6%是海外度假,基本属于类似的中短期住房需求。一句话,某种形式的自住需要70%,投资需要30%。

虽然我国高净值个人对海外置业需求较高,但在实际操作中仍存在诸多问题和障碍,包括以下几个方面:

1、地产投资金额较大,不利于分散风险。

与其他金融产品的投资相比,房地产投资有一个很大的劣势,如初始投资金额高,难以细分。此外,近年来,所有发达国家都收紧了对外国人的抵押贷款。这样,投资者利用财务杠杆减少投资的渠道也就被阻断了。虽然很多国家的开发商都推出了更优惠的分期付款方案,但对于单一投资标的来说,最终全额付款仍然是一个相对较大的投资金额。

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2、中国的外汇管制

为了应对资金外流,政府在2017年出台了更严格的外汇管制计划。对个人而言,每年提取外汇金额为10,000美元,每年转移外汇金额为50,000美元。这极大地限制了个人在海外投资置业。

3、海外房产交易和退出时面临较高的税负

目前,中国高净值个人在海外购买房产时,很少考虑到未来出售房产时实际会面临20%左右的资本利得税。此外,加拿大等相关国家专门针对海外买家颁布了交易税。这些规定将对中国投资者的房地产投资收益产生较大影响。

4、投资者对于海外市场的陌生及项目选择困难

房地产投资是一个区域性、专业性很强的领域,尤其是涉及到海外投资的时候。不同国家不同的市场环境和法律政策给投资者带来了很大的困扰。房地产投资中介虽然会向投资者提供相关信息,但实际上给投资者的决策造成了更多的麻烦,因为他们以成交为目的,专注于自身项目的宣传。

5、房产的投后管理困难重重

中国投资者在购买海外房产后,可能不会立即居住,也可能不会长期居住。这样,他们将不得不处理各种相关费用的支付、财产的租赁和管理等。虽然房产中介也会承诺委托专业公司来管理上述事务,但实际上后期的沟通会由每一个单独的投资人和管理公司来进行。这样,当出现问题时,投资者维权的难度和成本相对较高。

最佳的海外购房投资模式是什么?

海外地产基金的解决方案

针对房地产市场和私募市场的现状,需要综合考虑各种因素,满足投资者的各种需求。具体来说,有以下几个方面:

1、 降低门槛

迪拜金融中心特许基金允许投资者最低投资门槛为5万美元,最高投资者人数不超过200人。考虑到基金规模,我们计划将主要投资门槛定为10万美元。目前,即使是英美的一居室,价值也在30万美元左右。这样,基金10万美元的起点至少可以降低到投资金额的三分之一,从而为投资者提供了很大的投资多元化的余地。同时,由于投资预售房的分期付款机制,基金可以通过CALL投资模式进行募集。如果第一期募资50%,然后每隔一年募资30%和20%,那么每年最高投资金额只有5万美元。正好满足每年5万美元的外汇额度。

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2、税务结构

由于上述个人退出海外购买时存在资本利得税,基金将在迪拜或其他税收优惠国家设立特殊目的公司,在相关国家投资。当项目退出时,SPV被出售以避税。

同时,对于项目产生的期间现金流的税务安排,将根据税务筹划公司的建议进行合理的避税或延期纳税。

总之,通过基金结构投资海外房地产,投资者可以享受到投资自己房子所不能达到的税收优势。

最佳的海外购房投资模式是什么?

3、住投结合

基于目前海外购房需求很大一部分具有实际居住目的,且具有实际居住功能的房地产投资可以让投资者接受更长的持有时间,海外房地产的居住功能应该体现在基金产品中。

基金投资的房产交付房屋后,每年每季度发布一次免费居住的房屋信息。投资者按照投资金额和投资时间优先的原则申请居留。停留时间长短因其投资金额而异,最多可达一个月。此外,如果投资者希望长期租赁投资物业,基金也可以向中介支付租金佣金,作为投资者的折扣。

4、利益绑定

基金经理与地产代理的根本区别在于,通过绩效设计,基金经理只有选择优质项目,控制成本,提高管理效率,才能获得高回报,从而获得超额的绩效回报。因此,它的利益与投资者的利益是一致的。

此外,基金经理的管理费收入是基金规模的一定比例。这样,鼓励基金经理扩大基金规模。但大型基金会大大稀释了一些固定成本,对投资者也极为有利。

因此,私募基金的设计使得基金经理和投资者在收益和成本上站在同一立场,从而保证了投资者的利益。

5.专业管理

专业管理体现在投资前后。如前所述,面对错综复杂的国际房地产市场,普通投资者无所适从。通过基金的结构设计解决利益冲突问题后,投资者可以让专业的基金经理进行投资决策。凭借多年的国际房地产投资经验和专业的市场研究体系,基金经理可以更有效地降低投资风险,提高收益。

另一方面,在投资运营期间,基金管理人也可以运用专业技能,自行或委托专业运营机构对被投资财产进行后期管理。最重要的是,在与相关机构的合作中,基金拥有更高的谈判地位,直接监督相关机构的运作。相对于投资者自己买房,这种机制大大减轻了投资者后期管理的压力。

最佳的海外购房投资模式是什么?

综上所述,在当前海外购房狂潮下,利用私募基金可以为海外房地产投资提供更多便利和优势。考虑到大多数海外房地产投资者不会长期居住在海外,通过基金投资海外房地产可以选择居住在自有资金投资的项目中,享受低于市场水平的租金,并将收益返还给自有资金。事实上,活着没有区别